Obiekty budowlane pomocnicze względem budynku o funkcji głównej – uzupełniające zagospodarowanie działki budowlanej

Planowanie przedsięwzięcia budowlanego każdorazowo rozpoczyna się od określenia funkcji głównej inwestycji. W zależności od swoich zamiarów, inwestor w pierwszej kolejności określa, jakie wytyczne i ogólne rozwiązania powinien przyjąć projektant, pracując nad koncepcją i finalnie nad projektem budowlanym. Częścią projektu budowlanego jest projekt zagospodarowania działki lub terenu. W tej części opracowania projektowego, w oparciu o preferencje inwestora, osoba sporządzająca projekt modeluje sposób zagospodarowania takiej działki wokół budynku o głównej funkcji. Te rozwiązania projektowe mają później bardzo istotne znaczenie zarówno pod kątem estetycznym, jak i praktycznym pod oddaniu inwestycji budowlanej do użytkowania.

Bez względu na założony sposób eksploatacji głównego zamierzenia budowlanego, niewątpliwie jednymi z najistotniejszych elementów zagospodarowania działki lub terenu w ramach urządzenia nieruchomości przy budynkach różnego typu są miejsca parkingowe czy wiaty śmietnikowe. Co oczywiste, przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych czy obiektach oświatowych i kulturalnych zazwyczaj organizowane są place zabaw i inne miejsca rekreacji, takie jak siłownie zewnętrzne, skateparki itp. Często spotykanymi rozwiązaniami projektowymi o charakterze uzupełniającym działkę wokół obiektu głównego są obiekty pomocnicze, takie jak: indywidualne garaże, wiaty i budynki gospodarcze oraz związane z aranżacją ogrodu lub parku, np. altanki, mała architektura typu ławki, pergole, oczka wodne. Niejednokrotnie sama bryła budynku podstawowego, np. hotelowego czy sanatoryjnego, współgra z estetycznym zamysłem zagospodarowania posesji poprzez rozbudowanie jej o ogród zimowy, taras czy finezyjne zadaszenia. Ponadto, obiektami budowlanymi pomocniczymi, które są nieodłączną częścią krajobrazu i są w sposób oczywisty niezbędne, szczególnie na terenach wyżynnych oraz górskich, są wzmacniane skarpy i mury oporowe.

Z punktu widzenia obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych nie ma żadnego znaczenia, czy obiekty budowlane stanowiące elementy zagospodarowania działki przy budynku głównym na danej nieruchomości pełnią funkcję praktyczną czy estetyczną. Regulacje ustawowe i aktów wykonawczych w sposób kompleksowy regulują możliwości ich projektowania i wznoszenia. Jeżeli są one realizowane poza zamierzeniem budowlanym głównym, bardzo często ich budowa czy montaż wymagają uzyskania decyzji pozwolenia na budowę czy dokonania przez inwestora zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Ponadto każdy taki obiekt pomocniczy musi być zgodny z zapisami prawa miejscowego, jakim jest przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla danej lokalizacji. Oczywiście przeprowadzenie montażu czy budowy powinno przebiegać zgodnie z wiedzą i sztuką budowlaną, przy użyciu dopuszczonych do obrotu wyrobów budowlanych. Niestety bardzo często zdarza się, że osoby odpowiedzialne za inwestycję czy użytkowany budynek nie przykładają wagi do faktu, że za przekroczenie w tej kwestii dyspozycji norm prawnych mogą grozić bardzo nieprzyjemne konsekwencje. Usystematyzowanie wiedzy w tym obszarze może więc być niezwykle przydatne.

Definicje obiektów budowlanych stanowiących część zagospodarowania działki budowlanej (poza funkcją główną)

Analizując różne publikacje o charakterze technicznym branży budowlanej, a nawet akty prawne, można stwierdzić niejednolite podejście do kwestii obiektów budowlanych. Warto więc doprecyzować, jak należy ściśle rozumieć poszczególne pojęcia i terminy stosowane przez specjalistów branżowych, przedstawicieli administracji państwowej czy sądy. W przypadku obiektów stanowiących elementy zagospodarowania terenu trzeba przeanalizować ich definicje i charakterystyki przedstawione w obowiązujących przepisach, a jeżeli takie określenia nie zostały sformułowane w normach prawnych, należy sięgnąć do literatury specjalistycznej czy do słownika języka polskiego.

1. Definicje zawarte w regulacjach prawnych

Definicje poszczególnych obiektów budowlanych mających znaczenie z punktu widzenia procesu budowlanego zostały zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.) oraz w podstawowym akcie wykonawczym do tej ustawy, czyli w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1225).

W słowniku podstawowych pojęć znajdującym się w art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane sformułowano definicję samego obiektu budowlanego (budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych) oraz jedynie dwie, jednak bardzo obszerne definicje (w pkt 3 i 4), które dotyczą obiektów budowlanych wchodzących w skład elementów zagospodarowania terenu, pełniących funkcje pomocnicze lub estetyczne w stosunku do obiektu budowlanego o funkcji głównej na działce budowlanej. Są to następujące określenia:

• Budowla – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (poruszanej tematyki będą dotyczyły wprost z tej definicji zbiorniki oraz konstrukcje oporowe).
• Obiekt małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
  • kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
  • posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
  • użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (definicja ta w całości związana jest z omawianym w artykule tematem).
     

Z kolei w wyżej wymienionym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych scharakteryzowano obiekty budowlane pomocnicze, a ich opisy zawarto w dyspozycjach § 3 pkt 8 i pkt 25, § 22 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz § 102. Kolejno zdefiniowano:

• Budynek gospodarczy – budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.
• Parking – wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują.
• Miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, to:
  • zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi,
  • wyodrębnione pomieszczenia w budynku mające posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady,
  • utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi,
  • utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami.
• Garaż – obiekt budowlany służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi.
   

Przytaczając definicje poszczególnych obiektów budowlanych, trzeba też wspomnieć o altanie, który to obiekt został wskazany w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1073). Co prawda jest ono dedykowane obiektom altan wznoszonych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, jednak definicja ta wskazuje, jakie powinno być podejście do tego typu budynków i oddaje charakter niewielkiego obiektu budowlanego służącego rekreacji. W art. 2 pkt. 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działowych altanę działkową zdefiniowano jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Biorąc pod uwagę treść powyższej definicji, można stworzyć ogólny opis altany, którą należy rozumieć jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, o niewielkich parametrach. Ponadto uzupełnieniem znaczenia pojęcia altany mogą niewątpliwie być wytyczne dla tego rodzaju obiektu pojawiające się w linii orzeczniczej sądów administracyjnych, gdzie rozumiana jest ona jako obiekt o lekkiej, często ażurowej konstrukcji, przeznaczony do wypoczynku oraz ochrony przed czynnikami atmosferycznymi (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1875/12, LEX nr 1457699).

2. Definicje słownikowe i pochodzące z literatury

Jednym z najczęściej budowanych pomocniczych obiektów budowlanych, sytuowanych na nieruchomościach przy budynkach mieszkalnych, przemysłowych, handlowych i wielu innych są wiaty. Z użytkowego punktu widzenia stanowią one niejednokrotnie kluczowy element zagospodarowania działek, a podmioty odpowiedzialne za nieruchomości chętnie w nie inwestują. Wynika to z faktu, iż są one proste we wznoszeniu czy montażu i stosunkowo tanie. Niestety, wiaty jako takiej nie zdefiniowano ani w ustawie Prawo budowlane, ani w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W celu jej scharakteryzowania należy posiłkować się terminem opisanym w Słowniku języka polskiego PWN, który przedstawia pojęcie wiaty następująco: „lekka budowla w postaci dachu wspartego na słupach, wzniesiona np. nad przystankiem lub parkingiem”. Pojęcie wiaty było także obiektem rozważań w orzeczeniach sądów administracyjnych, z tego względu, że często są one przedmiotem postępowań prowadzonych przed organami administracji publicznej. Bardzo trafną i dobrze charakteryzującą wiatę definicję można znaleźć przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 2 sierpnia 2017 r., sygn. akt II SA/Gl 405/17, LEX nr 233989: (…) pojęcie wiaty, którym posługuje się art. 29 ust. 1 pkt 2c Prawa budowlanego, nie zostało zdefiniowane na gruncie powołanej ustawy. Jednakże należy przyjąć, że za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę jest posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2016 r., sygn. akt II OSK 1481/14, LEX nr 2037381).

            Kolejnym obiektem budowlanym, który nie został doprecyzowany znaczeniowo w żadnej ustawie, a który może być wzniesiony jako obiekt uzupełniający przy budynkach mieszkalnych, hotelowych czy np. uzdrowiskowych, jest oranżeria czy ogród zimowy. Czym powinien się charakteryzować tego rodzaju obiekt i jakie wykazywać cechy, wskazał skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 586/10, LEX nr 794740: Dokonując wykładni przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane zauważyć także należy, że ustawa ta nie zawiera legalnej definicji pojęć oranżerii i ogrodu zimowego. Zatem należy posłużyć się definicją słownikową, według której oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne (por. Słownik języka polskiego PWN pod red. M. Szymczaka, Warszawa 2002, tom 2 str. 515 i Wielki słownik wyrazów obcych PWN pod red. M. Bańko, Warszawa 2005, str. 907), natomiast ogród zimowy oznacza rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (por. Uniwersalny słownik języka polskiego PWN pod red. S. Dubisza, Warszawa 2003, str. 1216).

            Niesłabnąca popularnością w ogrodach polskich firm oraz zamożniejszych rodzin cieszą się przydomowe baseny czy oczka wodne, niejednokrotnie bardzo nowatorsko zaaranżowane. Podobnie jak w przypadku wiaty, w pierwszej kolejności po definicję należy sięgnąć do Słownika języka polskiego PWN, który określa basen jako sztuczny zbiornik na wodę, zwykle do celów rekreacyjnych. Z kolei definicja oczka wodnego sformułowana została w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1896/17, LEX nr 2450426: W przypadku braku definicji ustawowych należy odwoływać się do rozumienia pojęć w języku potocznym – oczko wodne to naturalny lub sztuczny zbiornik wodny pełniący w ogrodach funkcję ozdobną.

Wspomniany już wcześniej mur oporowy (konstrukcja lub ustrój oporowy) ma za zadanie stabilizować grunt na nieruchomości przy różnicy poziomów terenu. Budowla ta najczęściej spotykana jest na terenach, gdzie na dużą skalę występują istotne naturalne różnice wysokościowe terenu. Słownik języka polskiego PWN precyzuje, czym jest wyżej wspomniany mur oporowy: „mur z kamienia, cegieł lub betonu podtrzymujący stok ziemny”. Bardziej szczegółowo opisuje tego rodzaju obiekt budowlany uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 628/17, LEX nr 2453617: Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu z terenu położonego wyżej, podczas gdy ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu. Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność, należy uznać, że stanowi ona mur oporowy. Z punktu widzenia prawa budowlanego obiekt budowlany należy kwalifikować przede wszystkim ze względu na jego przeznaczenie, czyli funkcję, jaką ma pełnić.

Wyroby budowlane stosowane przy wznoszeniu obiektów budowlanych stanowiących elementy zagospodarowania terenu wokół budynku pełniącego główną funkcję na nieruchomości

Rozmaite materiały i wyroby budowlane są wykorzystywane do budowy obiektów budowlanych pomocniczych bądź mających znaczenie z punktu widzenia estetyki przy urządzeniu nieruchomości. Do realizacji najpopularniejszych obiektów, takich jak garaże czy budynki gospodarcze, stosowane są przede wszystkim elementy ceramiczne, takie jak pustaki i cegły, natomiast ich zadaszenie zwykle jest konstrukcją stalową bądź też drewnianą. Czasami wykorzystywane są lekkie bloczki z betonu komórkowego lub montowane są obiekty w całości stalowe lub drewniane.

Budowa wiaty zazwyczaj sprowadza się do montażu kilku elementów układu nośnego wykonanych z drewna lub stali. Natomiast zazwyczaj w całości drewniane będą altanki ogrodowe, obiekty małej architektury, takie jak ławeczki czy piaskownice. Przy budowie tych ostatnich mogą być wykorzystywane również elementy z tworzyw sztucznych. Z kolei części szklane będą wykorzystywane przy realizacji ogrodów zimowych i oranżerii.

Niecki basenowe czy oczka wodne formowane są w różnych technologiach, z różnych rodzajów materiałów budowlanych. Coraz rzadziej spotykane są konstrukcje żelbetowe. Ze względów technologicznych i niższych kosztów budowy popularność zyskały niecki z tworzyw sztucznych, np. z poliestrów czy ze stali nierdzewnej. Jest to konsekwencją przede wszystkim łatwości montażu, dowolności kształtu i niewygórowanej ceny wyrobów w porównaniu z basenami tradycyjnymi wykończonymi płytkami ceramicznymi.

Parkingi i miejsca postojowe przy budynkach o głównej funkcji projektowane zazwyczaj są jako nawierzchnie asfaltowe czy z kostki betonowej pełnej, dystansowej lub ażurowej (w zależności od potrzeb).

Obiekty małej architektury, ze względu na swój indywidualny charakter, są tymi częściami zagospodarowania terenu, za bezpieczeństwo których odpowiada przede wszystkim producent i wykonawca. Place zabaw zazwyczaj montowane są z elementów drewnianych, metalowych i linowych w gotowych zestawach, wodotryski mogą być produkowane ze szkła czy ceramiki, a rzeźby i posągi wytwarzane są z kamienia lub odlewane z tworzyw sztucznych.

Konstrukcje oporowe tzw. mury oporowe są przeznaczone do przenoszenia dużych obciążeń związanych z naporem gruntu. W związku z powyższym projektanci zwykle sięgają po sprawdzone rozwiązania inżynierskie, czyli konstrukcje żelbetowe monolityczne lub prefabrykowane, ewentualnie konstrukcje murowe (często zbrojone).

Procedury administracyjne związane z budową obiektów w ramach zagospodarowania terenu

Bez względu na to, jaka jest koncepcja budowlana inwestora, podstawową zasadą realizacji obiektów budowlanych jest ta wynikająca z przepisów ustawy Prawo budowlane, sprecyzowana w dyspozycjach art. 28 ust. 1: „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. Oznacza to, że co do zasady każde zamierzenie budowlane należy realizować po uzyskaniu decyzji pozwolenia na budowę. Natomiast w art. 29–31 (w przeważającej części – art. 29) w ustawie zamieszczono zamkniętą listę budów i robót budowlanych, które zwolnione są z tego obowiązku. Część z tych realizacji budowlanych jest całkowicie odformalizowana, natomiast pozostałe wymagają od inwestora dokonania stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej.

Obiekty pomocnicze i obiekty wpływające na estetykę otoczenia budynku pełniącego funkcję główną podlegają tym samym wytycznym ustawowym i warunków technicznych. Poniżej przedstawiono zestawienie konkretnych obiektów z rozdzieleniem na te, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, dokonania stosownego zgłoszenia lub nie wymaga zastosowania żadnych procedur administracyjnych.

Obiekty budowlane w otoczeniu budynku z główną funkcją: